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Cómo declarar el alquiler de habitaciones en la renta
Lo que cobras por alquilar habitaciones se declara como rendimiento del capital inmobiliario. La buena noticia: casi todos los gastos del piso restan, y si la habitación es la vivienda habitual del inquilino, pagas impuestos solo por la mitad del beneficio. Te lo explicamos con un ejemplo con números.
Por Martín, fundador de HazloLegal · Actualizado en noviembre de 2026 · 8 min de lectura
Qué ingresos se declaran
Declaras todas las rentas que corresponden al año, las hayas cobrado o no. Si un inquilino te debe meses, se declaran igual; más adelante, si sigue sin pagar, podrás deducirlos como saldo de dudoso cobro (cuando el inquilino esté en concurso o hayan pasado más de seis meses desde tu primera gestión de cobro sin que se renueve la deuda).
- Sí es ingreso: la renta mensual y lo que el inquilino te pague por gastos que en realidad asumes tú (por ejemplo, una cuota fija de suministros).
- No es ingreso: la fianza, mientras la devuelvas. Solo se declara la parte que te quedes por desperfectos o impagos.
En la declaración, el programa Renta Web te pedirá los datos de cada inmueble alquilado y de sus contratos, como el NIF de cada inquilino. Tenlos a mano.
Qué gastos puedes deducir
Según la Agencia Tributaria, restan todos los gastos necesarios para obtener el alquiler. Los más habituales al alquilar habitaciones:
| Gasto | Cómo se deduce |
|---|---|
| IBI, basura y otros tributos del piso | Entero |
| Comunidad de propietarios | Entero |
| Seguro de hogar, de responsabilidad civil o de impago | Entero |
| Luz, agua, gas e internet, si los pagas tú | Entero |
| Gestoría, anuncios, limpieza contratada | Entero |
| Reparaciones y conservación (pintar, la caldera, la fontanería…) | Con límite * |
| Intereses de la hipoteca (no la parte de capital) | Con límite * |
| Muebles y electrodomésticos | 10% al año |
| Mejoras y reformas que aumentan el valor del piso | 3% al año |
* Reparaciones e intereses, sumados, no pueden superar los ingresos de ese piso. Lo que sobre lo puedes deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.
Reparar o mejorar no es lo mismo. Cambiar una caldera rota por otra similar es reparación y se deduce ese año. Poner una cocina nueva donde no la había, o hacer un baño más, es mejora: se amortiza un 3% al año.
La amortización: el gasto que casi todos olvidan
Aunque no pagues nada por ello ese año, el desgaste del piso y de los muebles es un gasto deducible. Y suele ser de los más grandes:
- El piso: un 3% al año sobre el mayor de dos valores, siempre sin el suelo: lo que te costó (precio más gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral. Si no sabes cuánto es el suelo, usa el reparto entre suelo y construcción de tu recibo del IBI.
- Los muebles y electrodomésticos: un 10% al año de lo que te costaron.
- Por días: si el piso solo estuvo alquilado parte del año, la amortización, el IBI, la comunidad y los seguros se deducen en proporción a esos días.
La reducción por vivienda habitual
Si el beneficio (ingresos menos gastos) sale positivo, la ley permite reducirlo cuando el alquiler es para vivienda. Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, y llega al 60%, 70% o 90% en casos concretos (obras de rehabilitación recientes, inquilinos jóvenes o rebajas de renta en zonas tensionadas). Para contratos anteriores, es del 60%.
¿Vale para habitaciones? Sí. Hacienda lo confirmó en la consulta V0412-25 de la Dirección General de Tributos, en el caso de un propietario que alquila habitaciones de su propia casa: se puede aplicar si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y puedes demostrarlo.
- Que el contrato diga que la habitación es la vivienda habitual del inquilino.
- Que el inquilino esté empadronado en el piso.
- Que la duración sea la de una vivienda, no la de una estancia.
Ojo con los estudiantes. Un contrato solo para el curso académico suele considerarse de temporada, y en ese caso no hay reducción. Hacienda ya ha regularizado a caseros que la aplicaron en estos casos, con multa incluida. Si alquilas a estudiantes, revisa bien tus contratos.
Ejemplo con números
Un piso con tres habitaciones a 300 € al mes, alquiladas todo el año a inquilinos que viven allí y están empadronados. El casero no vive en el piso.
| Concepto | Euros al año |
|---|---|
| Ingresos (3 habitaciones × 300 € × 12 meses) | 10.800 |
| IBI y basura | – 450 |
| Comunidad | – 600 |
| Seguro de hogar | – 250 |
| Luz, agua, gas e internet (los paga el casero) | – 1.800 |
| Reparaciones | – 300 |
| Amortización del piso (3% de 40.000 € de construcción) | – 1.200 |
| Amortización de muebles (10% de 3.000 €) | – 300 |
| Rendimiento neto | 5.900 |
| Reducción del 50% por vivienda habitual | – 2.950 |
| Lo que suma a tu base imponible | 2.950 |
De 10.800 € cobrados, tributas por 2.950 €. Sin apuntar los gastos y la amortización, habrías tributado por 5.400 € (la mitad de los ingresos), casi el doble.
Ejemplo orientativo con cifras inventadas. Lo que pagas al final depende de tu tipo de IRPF y del resto de tus ingresos.
Si vives en el piso donde alquilas habitaciones
Es el caso de la consulta V0412-25 y es muy habitual. Declaras igual lo que cobras, pero los gastos del piso solo se deducen en la parte alquilada: la superficie de las habitaciones alquiladas más su parte proporcional de cocina, baño y salón. Tu propia habitación y tu parte de las zonas comunes no cuentan.
Por ejemplo, si lo alquilado supone el 60% del piso, deduces el 60% del IBI, la comunidad, el seguro y la amortización. Los suministros, igual: solo la parte que corresponde a los inquilinos.
Errores que salen caros
- No declarar. Además de la sanción, pierdes la reducción del 50% sobre lo que Hacienda descubra: solo se aplica a lo que declares tú antes de que te lo reclamen.
- Aplicar la reducción a contratos de temporada, como los de un curso académico.
- Olvidar la amortización. Es un gasto legal que no te cuesta dinero ese año y que reduce mucho el beneficio.
- Deducir mejoras como si fueran reparaciones. Las mejoras van al 3% anual.
- No guardar facturas. Si Hacienda te pide justificar un gasto y no tienes la factura, no cuenta.
- Ofrecer servicios de hotel (limpieza periódica de la habitación, cambio de sábanas). Entonces deja de ser un alquiler normal: entra el IVA y otra forma de tributar.
Cómo te ayuda HazloLegal a llegar a la renta con todo hecho
Lo difícil no es entender las reglas: es tener todo apuntado en abril. HazloLegal lo va preparando durante el año, sin que tengas que pensar en ello:
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Preguntas frecuentes
¿Se puede aplicar la reducción del 50% al alquilar habitaciones?
Sí, si la habitación es la vivienda habitual del inquilino y puedes acreditarlo (consulta V0412-25 de la Dirección General de Tributos). No vale para contratos de temporada.
¿La fianza se declara como ingreso?
No, mientras la devuelvas. Solo cuenta como ingreso la parte que te quedes.
¿Puedo deducir la cama o la lavadora que compré para la habitación?
Sí, pero no de golpe: un 10% al año de lo que costó, durante diez años.
¿Y si una habitación estuvo vacía unos meses?
Los gastos de esos meses se pueden deducir si la habitación se estaba anunciando para alquilar. Si el piso entero queda vacío y no es tu vivienda, puede tocar imputar una renta por esos días (un porcentaje de su valor catastral): consúltalo con tu gestoría.
¿Necesito un gestor?
Con todo apuntado, mucha gente la hace sola en Renta Web. Si tienes varios pisos, hipoteca o dudas con la reducción, una gestoría te ahorra sustos; y si le das las cuentas ya hechas, te cobrará menos.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional. Se basa en la Ley 35/2006 del IRPF (artículos 23 y siguientes), el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria y la consulta vinculante V0412-25 de la Dirección General de Tributos.
¿Alquilas en Galicia? Lee también cómo depositar la fianza en el IGVS.
Última actualización: noviembre de 2026.